3日上午，記者從市新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，經(jīng)市政府第77次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，將于5月15日起施行的《威海市物業(yè)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)針對(duì)各界普遍關(guān)注的物業(yè)管理難題給出了解決辦法。
據(jù)悉，《辦法》共50條，以解決難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題為導(dǎo)向，以好使管用為目標(biāo)，在政府規(guī)章立法權(quán)限內(nèi)，重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)章沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范。針對(duì)《辦法》中的創(chuàng)新內(nèi)容與亮點(diǎn)，市司法局和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人作了詳細(xì)解讀，并回答了記者提問(wèn)。
《辦法》創(chuàng)新內(nèi)容如下：
首次將加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的工作寫進(jìn)辦法
支持業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開展黨的活動(dòng)，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。
創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)
業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主委員會(huì)成立難是業(yè)主自治管理難以發(fā)揮作用的重要原因，也是阻礙和影響物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。對(duì)此，《辦法》作出規(guī)定，對(duì)于有不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或者多次組織仍不能成立等三種情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)委派的人員組成，人數(shù)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主委員不少于百分之五十?！掇k法》對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的成立程序、職責(zé)、解散等事項(xiàng)也作出了規(guī)定。
設(shè)立住宅專項(xiàng)統(tǒng)籌維修資金 提高使用效率
住宅專項(xiàng)維修資金使用難、發(fā)揮效益低是當(dāng)前需要認(rèn)真解決和尋求突破的難點(diǎn)問(wèn)題?！掇k法》在資金管理方面，規(guī)定集中存儲(chǔ)取得的增值收益扣除同檔期銀行存款基準(zhǔn)利率后的部分作為住宅專項(xiàng)統(tǒng)籌維修資金，物業(yè)主管部門在必要時(shí)可統(tǒng)籌安排使用。售房單位繳納的公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)主管部門管理和安排使用。
將應(yīng)急使用維修資金的情形擴(kuò)展為9種
此前，威?？梢詥⒂脩?yīng)急維修程序的八種情形有：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞;電梯故障;消防系統(tǒng)故障;建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng);玻璃幕墻炸裂;排水管道破裂;地下車庫(kù)雨水倒灌;路面破損影響人車安全;其他可能造成人身安全事故的緊急情況”。
基于近年來(lái)，業(yè)主對(duì)路面破損得不到及時(shí)維修反應(yīng)大、投訴率高的問(wèn)題，《辦法》中，威海首次將“路面破損影響人車安全”納入應(yīng)急使用維修資金的范圍，及時(shí)解決群眾反映強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提高維修資金的使用效率。
明確可以采取異議表決方式提高表決效率
物業(yè)管理事項(xiàng)需要通過(guò)業(yè)主表決作出決定的，可以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。在此之前，使用專項(xiàng)維修資金等許多物業(yè)管理事項(xiàng)需要業(yè)主做出表決，通常需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主或是專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?，F(xiàn)實(shí)中由于房屋空置、部分業(yè)主表決不積極等因素，給物業(yè)管理工作造成了許多困難，因此辦法規(guī)定可以根據(jù)管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定，采取異議表決的方式進(jìn)行表決。
加強(qiáng)物業(yè)管理信息化
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定取消、物業(yè)管理的精細(xì)化發(fā)展，物業(yè)行業(yè)對(duì)于建設(shè)一個(gè)集物業(yè)服務(wù)報(bào)修、投訴、投票、交費(fèi)、跟蹤、監(jiān)督為一體的新型物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的需求日益迫切。管理部門通過(guò)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、分析、應(yīng)用，為行業(yè)規(guī)范化、有序化、可持續(xù)化發(fā)展提供支持，從而達(dá)到提升物業(yè)服務(wù)水平、提高業(yè)主生活品質(zhì)的目的。
《辦法》要求，市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信息平臺(tái)，宣傳有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊，這些規(guī)定順應(yīng)了信息化發(fā)展的時(shí)代要求，較好地解決了業(yè)主投票難、維修資金使用難等問(wèn)題，也為威海開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、維修資金網(wǎng)上辦理等業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
細(xì)化物業(yè)服務(wù)用房標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)用房是小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的重要配套建筑，也是建設(shè)單位與業(yè)主爭(zhēng)議較多的問(wèn)題。為更好地為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造條件，《辦法》對(duì)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，規(guī)定建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積十萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米;建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，十萬(wàn)平方米以內(nèi)的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、位置、條件等內(nèi)容作出了規(guī)定。
加強(qiáng)信息公開 維護(hù)業(yè)主知情權(quán)
在信息公開方面，《辦法》對(duì)物業(yè)主管部門、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別作了相關(guān)信息公開的要求。
對(duì)于物業(yè)主管部門，《辦法》規(guī)定市物業(yè)主管部門要負(fù)責(zé)建設(shè)具備宣傳有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊，為業(yè)主決策提供輔助服務(wù)等功能的物業(yè)管理信息平臺(tái)，并向社會(huì)免費(fèi)開放。此外，《辦法》還明確，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)提示買受人可以核查該物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用交納情況，并為信息核查提供便利。
對(duì)于建設(shè)單位，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約在樓房銷售處醒目位置予以公示。在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域的范圍;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱;規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)數(shù)量和位置;物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;生活垃圾收集站點(diǎn)、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容以圖文形式向買受人明示。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，《辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況和聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;分?jǐn)偣菜娰M(fèi)用的，具體費(fèi)用分?jǐn)偳闆r;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各崗位責(zé)任人、工作職責(zé)、工作范圍、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等信息。此外，《辦法》還重申，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等業(yè)主共有收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。
增設(shè)約束性規(guī)定 保護(hù)業(yè)主權(quán)益
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理的執(zhí)行者，其服務(wù)質(zhì)量與群眾生活環(huán)境密切相關(guān)。為切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益，《辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了一些約束性規(guī)定。
《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，《辦法》強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為的行為，包括采用采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者其他損害業(yè)主合法權(quán)益的手段;挪用、侵占業(yè)主共有資金;擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途;擅自利用共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng);擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);違規(guī)披露業(yè)主信息;無(wú)正當(dāng)理由限制業(yè)主正常通行等違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定或者合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以糾紛未解決為由拒絕退出和辦理交接手續(xù)。同時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合法權(quán)益;沒有正當(dāng)理由，限制業(yè)主正常通行;不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域;違規(guī)披露業(yè)主信息等行為，設(shè)定了最高可由物業(yè)主管部門處一萬(wàn)元罰款的法律責(zé)任。
將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入政府應(yīng)急管理體系
當(dāng)前在應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情工作中，物業(yè)企業(yè)作為疫情防控的中堅(jiān)力量，第一道防線，承擔(dān)著巨大的社會(huì)責(zé)任，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不足、防疫物資緊張，讓不少物業(yè)犯了愁。針對(duì)這一難題，《辦法》提出“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厝嗣裾幹猛话l(fā)事件作出的決定、命令，協(xié)助有關(guān)行政管理部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)秩序，落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急處置措施。參與突發(fā)事件應(yīng)對(duì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢越o予適當(dāng)補(bǔ)貼。”
黨建引領(lǐng)持續(xù)推進(jìn)紅色物業(yè)發(fā)展
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組副書記、副局長(zhǎng)、市住房保障中心副主任李瑞玲表示，下一步，威海將在黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，推廣可復(fù)制的成功經(jīng)驗(yàn)，抓重點(diǎn)、強(qiáng)弱項(xiàng)、補(bǔ)短板、樹亮點(diǎn)，把物業(yè)行業(yè)真正打造成黨組織聯(lián)系群眾的重要平臺(tái)、服務(wù)群眾的重要力量、推動(dòng)基層治理的重要載體，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理同頻共振，實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)共建、共管、共治、共享。
此外，威海將配套制定一批與物業(yè)行業(yè)發(fā)展有關(guān)的制度和規(guī)范，比如承接查驗(yàn)工作規(guī)程、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)文明服務(wù)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)規(guī)則等，建立“1+X”的政策法規(guī)制度體系，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。在開展行業(yè)文明創(chuàng)建行動(dòng)方面，將以深化行業(yè)品牌建設(shè)為目標(biāo)，注重精細(xì)管理、精致服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)品牌建設(shè)，規(guī)范物業(yè)管理，提升服務(wù)品質(zhì)，打造出一批叫得響的威海品牌，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在開展住宅小區(qū)綜合整治方面，將結(jié)合老舊小區(qū)改造提升和執(zhí)法進(jìn)社區(qū)，認(rèn)真解決好停車管理、環(huán)境衛(wèi)生、侵占公共區(qū)域等難點(diǎn)問(wèn)題，全面改善居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，切實(shí)增強(qiáng)群眾的獲得感、幸福感、安全感。(來(lái)源：市住建局)
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