編者按
今年3月，《煙臺市老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》正式印發(fā)，按計(jì)劃，我市計(jì)劃投資16億元，改造老舊小區(qū)203個、建筑面積867萬㎡、惠及居民10萬戶，任務(wù)量居全省首位、占比達(dá)1/5。各級各有關(guān)部門將持續(xù)高質(zhì)量推進(jìn)老舊小區(qū)改造，完善各項(xiàng)設(shè)施，補(bǔ)齊功能短板，打造群眾滿意的民生工程，不斷提升廣大群眾的獲得感、幸福感、安全感。
建設(shè)宜居整潔、設(shè)施完善、和諧共享的“美好住區(qū)”，不但是老舊小區(qū)居民的迫切需求，更是城市有機(jī)更新、穩(wěn)投資促增長的重要舉措。對此，YMG全媒體記者深入老舊小區(qū)改造現(xiàn)場，實(shí)地探訪工程進(jìn)度、亮點(diǎn)舉措，為全市順利完成年度老舊小區(qū)改造任務(wù)提供有益借鑒。
今年，是全國新一輪老舊小區(qū)改造的開局之年。截至目前，全市203個老舊小區(qū)均已完成可研立項(xiàng)審批、設(shè)計(jì)方案制定和施工圖編制，并已全部進(jìn)場，開展拆違拆臨、雨污分流、道路更新、房屋外觀修繕、市政管線施工等工作，開工率達(dá)100%，累計(jì)完成投資3.875億元。
9月底前，203個小區(qū)將實(shí)現(xiàn)“應(yīng)改盡改”。如何確保改造急人所難，解人所困？如何確保改造“真金白銀”發(fā)揮效用，落到實(shí)處？如何確保既“改得好”，又“管得好”？從中心區(qū)常年“沉睡”的芝罘區(qū)臥龍小區(qū)，到歷經(jīng)30年風(fēng)雨洗禮的萊陽市梨園小區(qū)；從改造全過程工程咨詢服務(wù)，到居民出資入股成立的物業(yè)公司，一張老舊小區(qū)改造的“煙臺答卷”，正徐徐鋪開。
“四方聯(lián)動”破解“改造難”
大小事項(xiàng)居民“說了算”
醒目的黃色圍擋，將施工區(qū)域與生活區(qū)有效分離，施工區(qū)段內(nèi)，小型挖掘機(jī)、裝載機(jī)和工人們各司其職，全面開動。灑水車不時進(jìn)出施工段，對施工段噴淋降塵……自今年4月15日整治改造工程進(jìn)場施工至今，芝罘區(qū)臥龍小區(qū)已完成雨污管道更換5500米，強(qiáng)弱電線管鋪設(shè)14000米，自來水管更換1900米，暖氣管線更換5500米，道路基層施工300平方米，當(dāng)年水、電、暖管網(wǎng)老化嚴(yán)重、雨污混流、私搭亂建、80%的樓棟沒有防盜門及樓道窗的“老臥龍”，即將成為過去時。
“我們?nèi)?4年前搬來時，小區(qū)‘硬件’在這一帶還算出類拔萃，日常生活很方便，但隨著時間推移，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，看著周邊新樓盤一個個蓋起來了，越來越覺得不舒坦。”說起改造前小區(qū)內(nèi)的種種不便，居民姜卿感慨良深：“小區(qū)里道路坑坑洼洼，下水道有時出現(xiàn)污水外溢，自來水管道‘跑字’不準(zhǔn)，冬天家中暖氣不熱……哪一樣都挺鬧心。”
小區(qū)居民日常生活的痛點(diǎn)，便是改造的重點(diǎn)。“今年，芝罘區(qū)共選定13個小區(qū)納入改造計(jì)劃，臥龍小區(qū)是其中之一。年前，黃務(wù)街道聯(lián)合居委會等工作人員，在小區(qū)內(nèi)挨家挨戶走訪，開展民意調(diào)查。”臥龍社區(qū)居委會副主任孫維霞告訴記者，通過將意見建議全面梳理，依據(jù)居民意愿制定了整治改造方案，并在小區(qū)進(jìn)行公示，區(qū)綜合執(zhí)法局組織召開由居民代表參加的論證會，得到大多數(shù)居民“點(diǎn)贊”。最終，在綜合多數(shù)意見基礎(chǔ)上，優(yōu)先對三方面最為迫切的需求實(shí)施改造：地下管線全部換新，架空線纜全部入地，燃?xì)鈱?shí)現(xiàn)全部入戶，居民基本生活需求就此實(shí)現(xiàn)全面升級。
臥龍小區(qū)重?zé)ü獠?，得益于市區(qū)兩級牽頭部門、施工單位、居委會和居民的“四方聯(lián)動”：市級成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組建由市長任組長，分管副市長任副組長，各縣市區(qū)政府（管委）、15個市直部門、專業(yè)運(yùn)營單位主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，高規(guī)格推進(jìn)全市老舊小區(qū)改造工作。各縣市區(qū)政府（管委）為責(zé)任主體，街道辦事處全程參與。整合縣市區(qū)、街道、社區(qū)資源，調(diào)動群眾積極性，共同推動老舊小區(qū)改造。
“居民達(dá)成一致后，向政府申請納入改造，并主動參與改造全程，實(shí)現(xiàn)共謀共建共管共評共享。”遵照這一原則，今年老舊小區(qū)改造組織形式，由過去政府的單方面工作，向多方參與轉(zhuǎn)變。4個多月來臥龍小區(qū)的舊貌換新顏，無疑是我市老舊小區(qū)改造“市級統(tǒng)籌，全民參與”的積極反饋。
多方籌資先行先試
專項(xiàng)財(cái)政獎補(bǔ)助力改造推進(jìn)
“對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。”今年6月19日國務(wù)院常務(wù)會議，就老舊小區(qū)改造創(chuàng)新投融資機(jī)制作出部署。據(jù)初步測算，今年我市完成867萬㎡老舊小區(qū)改造，需投入16.1億元，改造、運(yùn)營、后期維護(hù)所需費(fèi)用，均相當(dāng)不菲。
量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重，如何在9月底前，為老舊小區(qū)改造備足所需資金？記者了解到，截至8月，我市已累計(jì)爭取上級老舊小區(qū)改造專項(xiàng)資金4.39億元，其中中央資金3.47億元，省級資金0.92億元；累計(jì)通過地方政府專項(xiàng)債券安排老舊小區(qū)改造資金2.73億元。
今年老舊小區(qū)改造市級補(bǔ)助，也把“真金白銀”落在了實(shí)處：按計(jì)劃，芝罘區(qū)每戶將補(bǔ)助4200元，福山區(qū)、萊山區(qū)、牟平區(qū)每戶補(bǔ)助3600元，其他縣市區(qū)（不含開發(fā)區(qū)）以以獎代補(bǔ)的方式予以支持，待竣工驗(yàn)收合格后，每戶原則上按2000元進(jìn)行獎勵。市級預(yù)留1000萬元，用于獎勵考核優(yōu)秀的縣市區(qū)，并補(bǔ)貼管線專營單位管線入地費(fèi)用。同時，在激勵機(jī)制上繼續(xù)加大獎懲力度，今年全市203個老舊小區(qū)改造情況，將排出高低順序，并進(jìn)行公示，直接與獎補(bǔ)資金分配掛鉤，倒逼老舊小區(qū)改造高質(zhì)量推進(jìn)。
在建立改造資金多渠道籌集機(jī)制、探索社會資本以市場化方式參與方面，我市也已先行先試：早在去年11月，牟平區(qū)與山東高速、華潤集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，作為老舊小區(qū)片區(qū)改造項(xiàng)目戰(zhàn)略投資合作伙伴，根據(jù)區(qū)片土地一級整理進(jìn)度和項(xiàng)目招引落地等實(shí)際資金需求情況，爭取農(nóng)發(fā)行、國開行等金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。目前，牟平區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目已申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施配套類中央預(yù)算資金1億元，申報(bào)并獲批專項(xiàng)債券4.5億元，通過社會資本融資1.5億元，新一中片區(qū)項(xiàng)目已申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施配套類中央預(yù)算資金1.3億元，實(shí)現(xiàn)了“手中有糧，改造不慌”。
因地制宜換位思考
“即改即用”實(shí)現(xiàn)多方共贏
作為系統(tǒng)性工程，老舊小區(qū)改造涉及民政、城建、文化、衛(wèi)生、體育等多個領(lǐng)域，任務(wù)千頭萬緒，更需配合聯(lián)動，如何在確保應(yīng)改盡改同時，將改善居民生活居住環(huán)境與城市發(fā)展需求結(jié)合起來？半年多來，老舊小區(qū)改造的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，給出了諸多因地制宜、可供復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)借鑒。
電力、電信運(yùn)營商架空路線如何入地，始終是老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)之一。招遠(yuǎn)市在小區(qū)改造初期，就將此列入重要議題，采取個別約談，逐個突破的方式，首先由招遠(yuǎn)市住建局主要領(lǐng)導(dǎo)和國資公司親自約談運(yùn)營商，傳導(dǎo)政府小區(qū)改造的重大意義，明確提出如果架空線路不入地，不準(zhǔn)接入改造后的小區(qū)。通過多次工作，四大運(yùn)營商意識到架空線路不入地，不能接入小區(qū)，存在失去客源的風(fēng)險(xiǎn)，相繼同意由施工方進(jìn)行管道預(yù)埋，運(yùn)營商進(jìn)行線路入地改造。而后，小區(qū)廣告位允許運(yùn)營商進(jìn)行投放宣傳，并出臺優(yōu)惠政策爭取客戶。“剛?cè)岵⑹?rdquo;地實(shí)現(xiàn)了前期改造與后期運(yùn)維，施工單位、運(yùn)營商和居民的“多贏”。
而在計(jì)劃對10個小區(qū)、27.6萬㎡進(jìn)行改造的海陽市，創(chuàng)新采用“1+N”，實(shí)施以咨詢單位牽頭設(shè)計(jì)、造價、招投標(biāo)、監(jiān)理等企業(yè)，全過程工程咨詢服務(wù)的全新模式，一次性完成招投標(biāo)，將老舊小區(qū)改造建設(shè)周期整體縮短。“居民普遍迫切反映需要對雨污分流進(jìn)行改造，我們針對需求，現(xiàn)場派駐了總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師、監(jiān)理員，也有負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)的項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)支持團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)人員組成的巡檢小組每周對各個小區(qū)進(jìn)行巡視，做出相應(yīng)周計(jì)劃。同時，使用自主研發(fā)的數(shù)字化平臺，集BIM、GIS、阿里云、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、ERP等多項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)，對改造進(jìn)行視頻管理，實(shí)現(xiàn)全程可追溯。”山東百偉建設(shè)工程管理有限公司負(fù)責(zé)人告訴記者。
未雨綢繆著眼長遠(yuǎn)
物業(yè)提前介入護(hù)航改造成果
老舊小區(qū)改造，不但要前期“改得好”，更要遠(yuǎn)期“管得好”，如何在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等物業(yè)服務(wù)，建立并完善小區(qū)長效管理機(jī)制？著眼長遠(yuǎn)，我市老舊小區(qū)改造的“下一公里”，已經(jīng)在路上。
今年7月，市住建局牽頭制定發(fā)布了《紅心物業(yè)建設(shè)規(guī)范》（下簡稱《規(guī)范》）地方標(biāo)準(zhǔn)，提出通過建立分類施策的物業(yè)管理模式，推動老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)自我管養(yǎng)，確保改造后的小區(qū)公共服務(wù)有人管，共用設(shè)施有人維護(hù)。條件成熟的由街道辦事處組織召開業(yè)主大會，選擇確定物業(yè)管理模式，引導(dǎo)居民選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施規(guī)范物業(yè)管理；不具備條件的選擇社區(qū)居委會管理模式，落實(shí)保潔、綠化、秩序維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)；對無人接管、規(guī)模較小的零散老舊小區(qū)，可利用國有投融資平臺成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行托底式管理。《規(guī)范》出臺，迅速贏得了物業(yè)企業(yè)的認(rèn)同參與，萬科、中海等大型物業(yè)公司紛紛表態(tài)，愿意加入到老舊小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理。
在蓬萊，老舊小區(qū)改造中堅(jiān)持完善“一次改造、長期保持”，由住建部門協(xié)助屬地街道辦事處，擇優(yōu)選擇物業(yè)企業(yè)，指導(dǎo)小區(qū)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前進(jìn)駐并全程參與改造工作，在全面掌握小區(qū)管線及配套設(shè)施改造情況的基礎(chǔ)上，加快了與小區(qū)業(yè)主的溝通磨合，方便企業(yè)后續(xù)提供專業(yè)化、規(guī)范化的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主們紛紛豎起了大拇指。
在萊陽市梨園小區(qū)，這座歷經(jīng)了30余年風(fēng)雨的老舊小區(qū)，曾經(jīng)破舊的樓體煥然一新；坑洼不平的道路在重新施工；黨建文化成為小區(qū)的亮麗風(fēng)景。“我們在萊陽市物業(yè)行業(yè)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，不斷推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，全面實(shí)施道路、排水、排污、綠化以及屋面防水等工程，解決小區(qū)出行難、停車難等問題，同時突出特色亮點(diǎn)。”改造項(xiàng)目部經(jīng)理賈海波介紹說，“改造完成的梨園小區(qū)，將引入國企物業(yè)公司入駐，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)，開展‘紅心物業(yè)’試點(diǎn)。徹底解決20多年無人管、無物業(yè)、群眾不斷上訪的難題，從‘隊(duì)尾’沖到‘排頭’。”
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